楼市快报||2025年1-3季度广州房地产市场分析

（来源：国策评估）

一、土地及房地产相关政策

1、2025年1月26日，广州市规划和自然资源局与国家税务总局广州市税务局、广州市财政局联合印发《土地出让金违约金计收问题的若干意见》（穗规划资源规字〔2025〕1号，下称《若干意见》）。《若干意见》出具的目的为强化土地出让收支监督管理，严格土地出让金违约金计收管理工作，防止国有土地资产收益流失。

2、2025年2月18日，广州市住房和城乡建设局发布了《广州市住房和城乡建设局关于印发广州市保障性租赁住房管理办法（暂行）的通知》，该通知明确了政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场主体作用，以建筑面积不超过70平方米的小户型（套、间）为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，主要解决符合条件的新市民、青年人等群体住房困难问题。

3、2025年3月3日，广州市住房和城乡建设局发布了《广州市住房和城乡建设局、广州市民政局关于印发广州市公共租赁住房保障申请审查实施细则的通知》，通知对前次申请细则作相应修订：（1）增加线上申请和线上告知审核结果方式；(2）加强共享数据对接，提高审核效率；(3)优化申请审核程序，压减审核办结时限；(4）优化集中分配审核程序，规范常态分配审核程序；（5）强化保障资格定期核查，明确主动核查工作程序；（6）增加老年群体保障对象期满审查程序。

4、2025年3月26日，广州市规划和自然资源局发布了《广州市规划和自然资源局关于公布广州市2025年建设用地供应计划的通告》，以下称《计划》）显示，2025年建设用地计划供应总量为3454万平方米。其中住宅用地供应计划722万平方米，占计划总量的21%；商服用地供应计划为250万平方米，占计划总量的7%；工矿仓储用地供应计划为1313万平方米，占计划总量的38%；其他用地供应计划为1169万平方米，占计划总量的34%。

5、2025年3月31日，广州市规划和自然资源局发布了《广州市规划和自然资源局关于进一步深化不动产登记便利度改革的通知》，有关措施通知如下：提供不动产登记在线委托服务、实现土地抵押登记通过金融“总对总”系统办理、推广房屋带押过户全程网办、实现不动产权证书“扫码查图”、优化涉港不动产登记服务、实现存量房查解封登记全城通办、实现公积金贷款购房过户“一件事”办理、允许建设项目分期开发办证、支持工业厂房弹性租期产权分割、开展三维地籍调查和三维确权登记。

6、2025年4月1日，广州市人民政府办公厅颁发了《关于印发广州市进一步促进企业投资发展的若干措施（第一批）的通知》，通知要求：（1）推行“拿地即动工”模式；（2）降低用地取得成本；（3）明确弹性年期出让工业用地标准；（4）进一步优化产业用地供给；（5）优化要素资源供应；（6）减轻企业履约负担；（7）推动增资扩产提容提效；（8）简化项目施工报建事项；（9）提供免费方便政务服务；（10）合规处理存量项目协议。

7、2025年8月2日，广州市人民政府办公厅颁发了《关于加强农村住宅建设管理的实施意见》，进一步明确“一户一宅”标准，加快农村房地一体确权登记工作，明确存量宅基地房屋确权登记原则，明确新建农村住宅建设标准。

8、2025年8月20日，广州住房公积金管理中心颁布了《关于印发广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法（暂行）的通知》，落实了申请对象和条件：原商业贷款的住房属于借款人购买本市行政区域内的自住住房（不含住房公积金组合贷款、贴息贷款及非购房用途的房屋抵押贷款），且该商业贷款银行为我市住房公积金贷款承办银行，贷款尚未结清，申请商转公贷款时，原商业贷款已放款3年以上；明确了贷款的额度、期限和利率，商转公贷款额度按申请时我市住房公积金贷款政策核定，同时不得高于商转公贷款申请时原商业贷款余额与未来3个月应还本金的差额，且不得超过购房总价款的70%。购房总价款以房屋原购买价格与房屋重新核查（重新评估）价中的较低者为准。

9、2025年9月23日，广州市规划和自然资源局关于印发《广州市提高土地利用效率综合改革试点实施方案》的通知，该通知要求：（1）探索士地管理制度改革，提高利用效益；（2）优化产业用地供应方式，提升利用效率；（3）盘活存量士地资源，优化利用效能；（4）挖潜地下空间价值，拓展利用维度；（5）健全城乡统一市场，扩宽利用广度；（6）推进合理有序用海，延展利用深度。  

二、2025年1-3季度广州土地市场分析

（一）土地供应总体情况

2025年1-9月，广州共供应各类用地共273宗，推出各类用地规划建筑面积262.1万平方米，同比增长1.5%。供应土地中有33宗为涉宅用地（纯宅地+商住），商办用地供应21宗，工业用地21宗，其他用地7宗。见下表：

（二）土地成交总体情况

2025年1-9月，广州共成交各类土地218宗，其中涉宅用地22宗，商办用地17宗，工业用地175宗，其他用地4宗，成交规划建筑面积2030.04万平方米，同比下降8%，广州成交楼面均价为1641元/平方米，同比下降22.7%;平均溢价率为1.5%;各类用地出让金达333.45亿元，同比下降28.8%。见下表：

（三）涉宅用地供应及成交情况

2025年1-9月，广州共推出住宅用地33宗，规划建筑面积192.62万㎡，同比下降39.51%;成交规划建筑面积116.63万㎡，同比下降34.93%。2025年1-9月,成交住宅用地22宗，广州成交楼面均价为18172元/㎡，同比下跌5.64%;平均溢价率为2.39%，较去年同期下降7.53个百分点;住宅用地出让金达211.95亿元，同比下降38.6%。

（四）商办用地供应及成交情况

2025年1-9月，广州市共推出商办用地规划建筑面积77.27万㎡，同比下降31.01%;成交规划建筑面积71.34万㎡，同比增长12.21%。2025年1-9月,广州市成交楼面均价为5338元/㎡，同比下跌20.52%;平均溢价率为0%，较去年同期下降0.95个百分点;商办用地出让金达38.08亿元，同比下降10.82%。

三、2025年1-3季度广州房地产市场分析

（一）住宅房地产市场分析

1、新建商品住宅市场分析

①商品住宅供应及成交总体分析

2025年1-9月，广州商品住宅（不含保障性住房）月均新批上市面积为45.53万㎡，同比下降11.0%。2025年1-9月，广州商品住宅（不含保障性住房）成交面积为496.3万㎡，同比增长2.4%；商品住宅（不含保障性住房）成交套数为45061套，同比增长3.9%。2025年1-9月，广州新建住宅价格累计上涨1.40%，涨幅较去年同期扩大1.40个百分点。其中2025年9月，广州新建住宅均价25037元/㎡同比上涨1.50%，涨幅较去年同期扩大1.35个百分点。

②商品住宅区域成交规模分析

2025年1-9月,增城区、番禺区、白云区等区域为广州商品住宅（不含保障性住房）成交主力区域，共成交220.51万㎡，占城市成交面积的44.4%。其中， 成交面积同比增长的区域有天河区、越秀区、黄埔区等， 同比分别增长48.3%、41.5%、20.1%；成交面积同比下降的区域有南沙区、从化区、荔湾区等，同比分别下降23.2%、21.0%、13.6%。

③商品住宅区域成交均价分析

2025年1-9月,越秀区、天河区、海珠区等区域为广州商品住宅（不含保障性住房）成交均价最高区域。成交均价同比下跌的区域有海珠区 、番禺区、荔湾区等， 同比分别下跌20.5%、18.5%、16.0%。详见下表：

2、二手住宅供应量及成交量分析

2025年1-9月，广州商品住宅成交面积为648.4万㎡，同比增长3.8%；商品住宅成交套数为68140套，同比增长0.9%。2025年1-9月,番禺区、海珠区、增城区等区域为广州商品住宅成交主力区域，共成交25813套，占城市成交套数的37.9%。其中，成交套数同比增长的区域有南沙区、荔湾区、白云区等， 同比分别增长27.6%、20.0%、10.4%；成交套数同比下降的区域有越秀区、花都区、番禺区等，同比分别下降14.7%、8.8%、5.7%。各区成交量如下表：

（二）新建办公市场分析

1、总体供求情况

2025年1-9月，广州写字楼月均新批上市面积为7.79万㎡，同比下降8.2%。2025年1-9月，广州写字楼成交面积为61.3万㎡， 同比下降23.6%；写字楼成交套数为6034套，同比下降32.8%；2025年1-9月,广州写字楼成交均价为28213元/㎡， 同比下跌11.7%。

2、各区交易情况

2025年1-9月,南沙区、白云区、海珠区等区域为广州写字楼成交主力区域，共成交35.48万㎡，占城市成交面积的57.9%。其中，成交面积同比增长的区域有从化区、白云区、南沙区等， 同比分别增长32.9%、20.2%、6.2%；成交面积同比下降的区域有黄埔区、海珠区、增城区等，同比分别下降77.9%、52.6%、46.4%。详见下表：

（三）新建商业市场分析

1、总体供求情况

2025年1-9月，广州商业月均新批上市面积为3.88万㎡，同比增长17.6%；2025年1-9月，广州商业成交面积为50.2万㎡，同比增长18.1%；商业成交套数为2201套，同比下降23.7%。2025年1-9月,广州商业成交均价为27155元/㎡，同比下跌24.9%。

2、各区交易情况

2025年1-9月,南沙区、番禺区、白云区等区域为广州商业成交主力区域，共成交37.9万㎡，占城市成交面积的75.6%。其中，成交面积同比增长的区域有白云区、南沙区、番禺区等，同比分别增长223.8%、126.2%、102.0%；成交面积同比下降的区域有越秀区、黄埔区、增城区等，同比分别下降98.8%、79.7%、66.7%。详见下表：

四、房地产市场总结与展望

土地市场方面：供应方面，2025年1-9月广州新供应土地273宗，其中33宗为涉宅用地（纯宅地+商住），商办用地供应21宗，工业用地212宗，其他用地7宗，供应主要为工业用地；在成交方面，主要还是以工业用地为主，2025年1-9月有22宗住宅用地成交，较去年同期对比有明显上升。

房地产市场方面：2025年1-9月广州新建住宅房市场成交量较去年同期有所增长；同时广州二手房市场上半年成交量也略高于去年同期水平。随着公积金贷款利率及商贷转公贷的政策落地，同时在政府相关利好政策的影响下，刚需及置换群体购房意愿有所增强。

（国策广州分公司 容艳梅）